까르님 상계2구역 분석에 설계변경안을 대입하면 생기는 숫자 변화

상계2구역 설계변경안을 처음 봤을 때 내가 제일 궁금했던 건 세대수가 몇 세대 늘었느냐가 아니었다.

2,679세대라는 숫자가 실제로 내 분담금에 얼마나 의미가 있는지가 더 궁금했다. 세대수가 늘어난다는 말은 좋아 보이지만, 그 안에는 일반분양 증가, 공사비 증가, 금융비 증가, 인허가 지연 가능성이 같이 들어 있다.

기존 사업성 분석에서는 상계2구역을 2,350세대 기준으로 계산한 자료가 있었고, 내가 받은 조합 안내에서는 2,679세대 설계변경안이 나왔다. 두 숫자를 그냥 따로 보면 감이 잘 안 온다. 그래서 기존 분석의 계산 틀은 유지하고, 조합 안내 기준 설계변경안을 넣어서 다시 계산해봤다.

여기서 기준은 분리해서 봐야 한다. 2021년 공식 사업시행계획인가안은 총 2,200세대다. 이 글의 2,350세대는 공식 인가안이 아니라 외부 사업성 분석에 사용된 비교 시나리오이고, 2,679세대는 아직 인가·고시 전인 조합 안내 설계변경안이다. 이번 계산은 공식 2,200세대와 2,679세대를 직접 비교한 것이 아니다.

배 위에서 이런 자료를 보면 더 헷갈린다. 인터넷은 느리고, 조합 공지와 블로그 분석, 주변 매물 이야기가 한꺼번에 섞인다. “좋아진다더라”는 말보다 직접 숫자를 넣어보는 쪽이 낫다고 봤다. 이번 글은 상계2구역 2,679세대 설계변경안이 실제 사업성에 어느 정도 영향을 줄 수 있는지 계산해본 개인 기록이다.

주의: 이 글은 투자 권유가 아니다. 기존 외부 사업성 분석과 조합 안내 기준 설계변경안을 바탕으로 한 개인 계산이다. 최종 사업성은 서울시·노원구 심의, 촉진계획 변경, 사업시행계획 변경, 조합 총회 자료, 공사비 협상, 일반분양가에 따라 달라질 수 있다.

기준 숫자 비교

먼저 기준 숫자를 맞춰야 한다. 이 글에는 세 가지 숫자가 섞일 수 있다. 공식 인가안, 외부 분석 시나리오, 조합 안내 설계변경안이다.

아래 표는 공식 2,200세대 인가안과의 증감표가 아니다. 외부 분석에서 사용한 2,350세대 계산 틀에 조합 안내 설계변경안을 대입한 비교표다.

여기서 눈에 띄는 건 총 세대수보다 일반분양이다. 총 세대수는 329세대 늘어나는데, 일반분양은 327세대 늘어난다. 조합원분양은 오히려 12세대 줄어드는 구조다.

이 비교 틀에서는 설계변경안의 사업성 개선 효과가 대부분 일반분양 증가에서 나온다. 조합원분양 물량을 늘리는 구조보다 일반분양 물량을 늘려 외부 분양수입을 키우는 구조에 가깝다. 다만 세대수와 평형별 배분은 최종 인가와 관리처분계획에서 달라질 수 있다.

일반분양 증가

상계2구역 2,679세대 설계변경안의 중심은 일반분양 753세대다.

기존 분석 기준 일반분양면적은 10,348평이었다. 조합 안내 설계변경안에서는 일반분양 세대수가 753세대로 늘어난다. 다만 내가 가진 자료만으로는 일반분양의 평형별 배분이 완전히 확정되어 있다고 보기는 어렵다.

그래서 이번 계산에서는 기존 분석의 조합원 평균 분양면적을 그대로 적용했다. 기존 분석에서 조합원분양은 1,380세대에 41,090평이었다. 계산하면 조합원분양 1세대 평균은 약 29.775평이다.

여기서 58,799평은 조합 안내 설계변경안에 넣어 계산한 분양주택 공급면적이고, 평형별 배분이 확정된 숫자는 아니다. 따라서 일반분양면적 약 18,066평도 확정 면적이 아니라 기존 평균면적을 유지한 추정치다.

이 계산을 하면서 생각이 좀 바뀌었다. 처음에는 총 세대수 2,679세대가 커 보였는데, 실제로 더 중요한 숫자는 일반분양면적 약 18,066평이었다.

기존 분석에서는 조합원분양가를 평당 2,800만 원, 일반분양가를 평당 4,500만 원으로 가정했다. 같은 1평이라도 조합원에게 분양하는 것보다 일반분양으로 나가는 쪽의 수입이 크다. 그래서 일반분양면적이 약 7,718평 늘어나는 건 사업성에 꽤 큰 변화다.

다만 이 숫자는 좋은 방향의 시뮬레이션이지 확정 수입표가 아니다. 실제 평형 배분, 분양가, 보류지 처리, 임대주택 구성, 공공기여 조건이 달라지면 계산 결과도 달라진다.

수입·비용 재계산

이제 수입과 비용을 다시 넣어봤다. 먼저 수입이다.

기존 분석 기준 총수입은 약 1조 7,943억 원이었다. 위 가정을 그대로 적용하면 설계변경안 총수입은 약 2조 1,349억 원으로 계산된다. 조합 총회나 관리처분계획에서 제시된 확정 수입이 아니라 비교를 위한 계산 모델이다.

수입 증가의 대부분은 일반분양에서 나온다. 조합원분양수익은 오히려 약 100억 원 줄어드는 것으로 계산된다. 조합원분양 세대수가 1,380세대에서 1,368세대로 줄어드는 가정이기 때문이다.

다음은 비용이다. 기존 분석에서는 연면적 114,000평, 평당 공사비 820만 원, 총 공사비 9,348억 원으로 계산했다.

설계변경안은 세대수와 공급면적이 늘어나므로 연면적도 늘어날 가능성이 크다. 다만 주차장, 지하층, 커뮤니티, 임대주택, 상가와 공공기여 시설의 구성이 달라지면 공급면적과 연면적이 같은 비율로 움직이지 않는다.

이번 계산에서는 기존 분석의 공급면적 대비 연면적 환산계수 약 2.176을 그대로 적용했다. 58,799평에 이 계수를 곱하면 약 127,966평이고, 여기에 평당 공사비 820만 원을 적용하면 공사비는 약 1조 493억 원이다. 설계도서에서 나온 연면적과 도급공사비가 아니라 시나리오용 추정치다.

계산하면서 제일 중요하게 본 숫자는 2,261억 원이었다. 다만 이 금액은 순이익이 아니다. 철거비, 설계·감리비, 기반시설비, 각종 세금과 부담금, 분양경비, 금융비, 인허가 지연 비용, 용역비, 예비비 증가분이 빠져 있다. 아래 시나리오는 이런 미반영 비용을 한 묶음으로 넣어본 계산이다.

추가비용 시나리오

설계변경으로 수입은 늘지만, 사업비와 금융비도 늘어난다. 그래서 추가 사업비를 0억, 500억, 1,000억, 1,500억, 2,000억 원으로 나눠서 봤다.

비교 기준은 기존 분석의 비례율 약 100.59%다. 이 표는 기존 분석에서 사용한 종전자산 총액 약 3,973억 원을 그대로 두고 아래처럼 계산했다.

두 번째 계산은 실제 조합원 개인별 분담금 감소액이 아니다. 개선액을 조합원분양 세대수로 똑같이 나눈 참고값이다. 실제 권리가액은 종전자산평가액과 비례율을 곱해 계산되므로 조합원마다 효과가 달라진다.

이 표를 보면 조합 안내에서 나온 5,000만~7,000만 원 수준의 분담금 감소 가능성이 어떤 가정에서 나올 수 있는지 대략적인 범위는 보인다. 추가 사업비와 금융비를 1,000억~1,500억 원으로 놓으면 1,368세대 균등환산액은 약 5,600만~9,200만 원이다. 개인별 분담금이 이 금액만큼 동일하게 줄어든다는 뜻은 아니다.

물론 0억 원이나 500억 원 시나리오는 너무 좋게 본 계산에 가깝다. 반대로 추가비용이 2,000억 원 이상으로 커지면 체감 효과는 크게 줄어든다.

내가 이 표에서 보려는 건 정확한 미래 비례율이 아니다. 설계변경안이 좋아 보이더라도 추가 사업비가 어느 정도 붙으면 효과가 줄어드는지 감을 잡는 것이다. 이 정도 계산은 승선 중에도 따로 저장해둘 만했다.

조심해야 할 변수

이번 계산에서 숫자를 크게 흔드는 변수는 세 가지다.

특히 일반분양가가 중요하다. 이 글의 평당 4,500만 원은 확정 분양가가 아니라 기존 분석에서 가져온 가정값이다. 같은 계산에서 평당 4,000만 원으로 낮추면 효과가 크게 줄어든다.

예를 들어 같은 계산에서 일반분양가를 평당 4,000만 원으로 낮추고 추가 사업비 1,000억 원을 반영하면, 1,368세대 균등환산액은 약 2,600만 원으로 줄어든다. 추가 사업비가 1,500억 원까지 늘면 기존 분석보다 계산상 사업성이 낮아질 수도 있다.

반대로 일반분양가가 평당 5,000만 원 이상으로 올라가고, 추가 사업비가 통제된다면 효과는 더 커질 수 있다.

내 기준에서는 상계2구역 설계변경안을 “세대수가 늘었다”로 끝내기보다 일반분양 물량·분양가와 추가비용이 어떻게 확정되는지를 같이 봐야 한다.

내 기준 결론

이번 계산을 하면서 상계2구역 2,679세대 설계변경안은 단순히 보기 좋은 숫자가 아니라는 생각이 들었다.

기존 분석 기준으로 상계2구역은 비례율 약 100.59% 수준의 사업장이었다. 거의 본전 근처의 사업성이다. 그렇다고 매력이 없다는 뜻은 아니었다. 낮아졌던 프리미엄, 서울 외곽 신축 희소성, 사업 정상화 기대감 때문에 검토할 수 있는 구역이라고 봤다.

그런데 2,679세대 설계변경안이 실제로 적용되면 그림이 달라질 수 있다. 일반분양이 426세대에서 753세대로 늘고, 일반분양면적도 약 10,348평에서 약 18,066평으로 늘어나는 계산이 나오기 때문이다.

내 계산에서는 추가 사업비 1,000억~1,500억 원을 중간 시나리오로 놓았다. 이 경우 1,368세대 균등환산액은 약 5,600만~9,200만 원이다. 조합 안내에서 언급된 5,000만~7,000만 원 감소 가능성이 나올 수 있는 계산 구간은 보이지만, 실제 분담금 감소액을 뜻하지는 않는다.

실제 분담금은 조합원별 종전자산평가액, 비례율, 권리가액, 신청 평형의 조합원분양가, 금융비용, 이주비 이자, 옵션과 공사비 협상 결과에 따라 달라진다. 개선액을 세대수로 나눈 평균값과 개인 분담금은 같은 숫자가 아니다.

항해사 입장에서는 이런 숫자를 따로 기록해두는 게 필요하다. 승선 중에는 조합 공지, 설계변경안, 총회 자료를 실시간으로 따라가기 어렵다. 하선 후에 몰아서 보면 이미 숫자가 많이 바뀌어 있을 수 있다.

상계2구역은 이제 단순히 “관리처분인가가 언제 나냐”만 볼 구간은 아닌 것 같다. 설계변경안이 실제로 통과되는지, 일반분양 753세대가 유지되는지, 그리고 그 효과가 내 분담금에 얼마나 반영되는지를 같이 봐야 하는 단계다.

내 기준의 결론은 조심스러운 긍정이다. 설계변경안은 분명 숫자를 다시 볼 이유를 만들었다. 다만 아직은 조합 안내 기준의 예정안이고, 계산도 외부 분석의 틀을 가져온 시나리오다. 확정값처럼 받아들이기보다 앞으로 나올 변경 인가, 관리처분계획, 공사비 협상 결과를 대조할 기준표로 쓰는 게 맞다.

상계2구역 관련 글

상계2구역 설계변경안은 일정, 프리미엄, 이주비, 전매제한과 따로 움직이지 않는다. 아래 글들을 같이 보면 전체 흐름을 잡는 데 도움이 된다.

외부 출처 / 팩트체크

• 서울시 정비사업 정보몽땅·상계2재정비촉진구역 주택재개발정비사업 조합
  상계2구역 조합 공지, 추진경과, 최근 공개자료를 확인할 수 있는 공식 공개 경로로 적용했다.
• 서울시 정비사업 정보몽땅·상계2구역 공동사업시행 건설업자 선정 공고
  기존 공개 사업규모 2,200세대, 구역면적 100,842㎡, 당시 연면적 등 기존 사업 기준을 확인하는 데 적용했다.
• 국가법령정보센터·도시 및 주거환경정비법
  사업시행계획 변경, 관리처분계획 절차 등 설계변경안이 최종 수치가 되기 전 거쳐야 하는 정비사업 절차의 일반적인 법령 범위를 확인하는 기준으로 적용했다.
• 상계2구역 조합 안내 설계변경안
  총 2,679세대, 조합원분양 1,368세대, 일반분양 753세대, 임대 558세대 등 이번 계산에 사용한 예정안이다. 인가·고시로 확정된 수치는 아니다.
• 외부 사업성 분석 자료
  2,350세대, 일반분양 426세대, 기존 총수입 17,943.3억 원, 공사비 9,348억 원, 비례율 100.59% 등 기존 계산 틀을 가져온 비교 기준이다. 공식 인가안이 아니라 분석 시나리오로만 사용했다.

자료 확인 기준일: 2026년 07월 23일
조합 안내 설계변경안 확인 기준: 2026년 06월~07월 조합 안내자료 기준
본문의 2,679세대와 평형별 물량은 조합 안내 기준 예정안이며, 최종 수치는 재정비촉진계획·사업시행계획 변경 고시와 관리처분계획을 우선한다. 외부 사업성 분석 숫자는 공식 인가안이 아니라 계산 비교용 시나리오로 사용했다.